A importância técnica do laudo de avaliações

O relançamento da cartilha “Laudo de Avaliação: um trabalho baseado em métodos técnicos e normativos, não uma opinião”, na tarde desta segunda (12), durante debate virtual promovido pelo Ibape-SP, retomou uma série de discussões sobre o tema, mantidas nos últimos anos. “A equipe técnica colocou de maneira resumida para os futuros profissionais e para os profissionais e para a sociedade como um todo de maneira objetiva, técnica, mas ao mesmo tempo simples”, disse o presidente Joel Krüger, manifestando a disponibilidade de atualizar o material oportunamente. Todos os Creas receberam a cartilha.

“Essa cartilha é importantíssima para que a gente possa desmistificar algumas questões que estão rondando o mercado. Essa parceria do Confea com o Ibape é importante porque o conhecimento, a inteligência, a técnica da engenharia estão nas nossas entidades de classe, no nosso Colégio de Entidades Nacionais, onde o Ibape participa. Quando fazemos essa união do órgão regulamentador, o Confea, com o conhecimento técnico das nossas entidades de classe, só pode sair materiais como essa cartilha”, descreveu ainda o presidente do Confea.

Joel participou do evento ao lado do presidente nacional do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape), eng. civ. Clemenceau Chaibi Saliba Jr., e do presidente do Ibape-SP, eng. civ. Luiz Henrique Cappellano. O debate teve como moderadores o vice-presidente técnico do Ibape-SP, eng. civ. Eduardo Rottmann, e a diretora de eventos da entidade, eng. civ. Fabiana Albano. “O presidente Joel descreveu muito bem o nosso esforço por um trabalho forte e dinâmico para juntar todos os conceitos e ideias importantes em um prazo muito curto”, comentou Rottmann sobre a produção do material.  “Essa cartilha iniciou no ano passado. Fizemos a edição desse material explicativo da valorização do laudo de avaliação que é um trabalho fundamentado da engenharia de avaliação. Expomos a diferença entre um parecer opinativo e um laudo de avaliação. Temos também algumas decisões do Tribunal de Justiça”, descreveu a engenheira, eleita ao lado da também engenheira civil Lenita Secco Brandão, para o conselho deliberativo da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), do qual o Confea também faz parte.

“Foi importante também a parceria com a ABNT. Clemenceau comentou a importância da norma. O laudo de avaliação só pode ter uma norma. Não pode haver duas normas para tratar do mesmo tema. E aí ela segue o rigor dos padrões internacionais. Esse conhecimento técnico que citamos tem que estar incorporado nas normas técnicas. E precisamos respeitar a existência de apenas uma norma técnica para um tema. Nesse sentido, trago a garantia de que, da parte do Confea, tudo o que for discutido dentro da ABNT passará por uma discussão prévia com o Ibape. Nada será definido pelo Confea sem o aval técnico do Ibape. Já fizemos isso no passado e sempre que houver alguma revisão, o que faz parte da rotina porque os normativos precisam ser revisados de tempo em tempo, tudo isso passará pelo crivo técnico do Ibape”, ressaltou o presidente do Confea.

Cappellano apontou que a publicação se propõe justamente a diferenciar o laudo de avaliação de uma opinião de valor, na medida em que constitui um trabalho subordinado ao rigor técnico-científico. “A cartilha discorre sobre as necessidades dos clientes que demandam avaliações de bens; sobre requisitos de governança; da garantia quanto ao valor calculado, não somente para as partes diretamente envolvidas em uma transação, mas também àquelas que, muito embora não tenham poder e influência, são afetadas. Discorre também sobre a necessidade de qualificação e independência do profissional, oferece uma visão histórica da engenharia de avaliações, sua evolução e a evolução do processo normativo, desde a década de 1950, e aborda questões legais acerca da competência para a avaliação de bens, oferecendo jurisprudência”, disse, lembrando a contribuição histórica de profissionais e de entidades, bem como ao apoio do Ibape, o Instituto de Engenharia, o Crea-SP, o Ipea e o Confea para a publicação.

Joel defende que, quando se fala de laudo de avaliação, é preciso se considerar o conhecimento técnico do engenheiro e do engenheiro agrônomo. “Precisa ter o conhecimento estatístico, conhecimento matemático; precisa o conhecimento normativo; precisa o conhecimento específico da área em que está sendo feita aquela avaliação, se ela é da Mecânica, da Química, da Agronomia. Esse conhecimento especializado também tem que ser incorporado, então por isso é que são atividades que devem ficar restritas à engenharia e à arquitetura, que detêm esse conhecimento, cada um na sua área específica de atuação”, enfatizou.

Ainda segundo o presidente do Confea, o laudo é um documento robusto, complexo e que traz um grau de conhecimento muito grande. “Às vezes a pessoa olha o produto final, um relatório que às vezes tem algumas páginas e acha que é um documento muito simples.  Mas para colocar em algumas páginas uma síntese do que é um laudo, é preciso ter um grande conhecimento técnico. E claro que quando são avaliações mais complexas, já é um relatório mais robusto com informações que possam contribuir para que ambiente de negócios se sinta mais seguro”, acrescentou Joel.

Luiz Henrique Cappellano abordou o tema ao introduzir o debate. “Laudo de avaliação é um documento que sustenta negócios, transações, decisões. E essas transações causam impactos em partes que podem não estar diretamente envolvidas nesta negociação, e, às vezes, sem nenhum poder de influência ou de decisão. Isso ocorre tanto na seara pública, quanto na seara privada. Os acionistas majoritários ou minoritários de uma empresa podem ser prejudicados se a direção dessa empresa não definir corretamente o valor de um investimento ou de um desinvestimento em uma compra ou uma venda de ativos. A indenização de uma desapropriação deve ser justa, precisa, exata, correspondente ao valor do patrimônio retirado do particular. Se for menor que isso, lesa o expropriado. Se for maior, lesa toda a coletividade, os contribuintes”.

Ainda segundo Cappellano, o laudo de avaliação pode ser demandado a calcular o valor de mercado ou outros valores, como o valor em risco (contratações de seguros), o valor de liquidação forçada (leilões) ou o valor econômico de um empreendimento, entre outros, conforme seus objetivos e finalidades. “É necessário a sustentação técnica nesses trabalhos de avaliação para que eles possam ser auditados e auditáveis, sustentando com segurança decisões de pessoas, empresas ou decisões judiciais e atendam aos requisitos de governança, dando robusto suporte às decisões e aos negócios praticados pelos agentes econômicos”, diz.

Em relação às avaliações de imóveis, o presidente do Ibape-SP considera que a coleta e a interpretação das informações da vistoria, por si só, exigem o conhecimento especializado dos engenheiros e arquitetos de avaliação e perícia. As implicações de uma manifestação patológica no valor de uma edificação e os efeitos de um período prolongado de seca sobre o valor de uma cultura foram exemplos dados por ele para explicar a necessidade da expertise desses profissionais, lembrando a previsão legal dessas atividades e atribuições na Lei 5.194. “A essência do laudo de avaliação se manifesta nos métodos e técnicas de que faz uso, na forma como ele isola a subjetividade”, disse, destacando a importância da Comissão Temática para fortalecer essas atividades técnicas.

Comissão Temática e Ibape

Clemenceau lembrou também o suporte recebido pelo Confea e pela Comissão Temática de Avaliações e Perícias, do ponto de vista das questões profissionais. Paralelamente, no “chat” do debate, o coordenador da Comissão, eng. agr. Annibal Margon, comentou que “a Comissão Temática de Engenharia de Avaliação e Perícia vai fazer uma reunião extraordinária com seis engenheiros autores autores de livros sobre a matéria, no sentido de formatar um parecer jurídico contra o PTAM”. Enquanto o presidente Joel manifestou que “a Comissão visa avançar no conhecimento”. “O Ibape Nacional busca principalmente a formação e a transmissão do conhecimento técnico-científico. E nesse caso particular, essa cartilha é muito didática e ilustrativa. Explica o que se esperar de uma avaliação, qual a governança necessária, explica a diversidade de bens e valores; explica o conceito de engenharias de avaliações, o que é o laudo de avaliações e traz ainda aspectos legais.”

“O laudo de avaliações tem que estar baseado nas partes 1 a 7 da Norma Técnica 14.653 da ABNT, que está aderente às boas práticas internacionais”, disse, lembrando a atuação do engenheiro Eduardo Rottmann na área. “Isso se difere de uma opinião de valor e de uma tentativa de querer criar uma norma para criar uma opinião. Existem várias condicionantes da norma que têm que ser atendidas. Entre elas, o correto tratamento dos dados, das informações de mercado coletadas. Cabe a nós do Ibape auxiliar nesse processo de transmitir esse conhecimento para que a gente consiga ter no Brasil confiabilidade das avaliações, utilizando a norma ABNT 14.653”.

Um dos itens da Norma ainda bastante questionado, principalmente pelas instituições bancárias, é a obrigatoriedade da vistoria técnica, tema do próximo Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Cobreap, de 9 a 12 de novembro, em Goiânia. “A nossa profissão, engenharia, tem por função principal, uma possibilidade de dar garantia à sociedade para que ela não seja lesada por leigos ao nosso sistema profissional. A Lei 5.194 define que a engenharia é uma profissão de interesse técnico-social. Então, uma vistoria vai eliminar algumas falhas possíveis”, disse, descrevendo alguns exemplos como danos patrimoniais e depreciação por problemas estruturais.

Fonte: Confea

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